Kjøpe bolig eller leie bolig?
Dette er det klassiske spørsmålet for alle som skal skaffe seg sin første bolig. Bør du kjøpe bolig eller leie bolig? De aller fleste vil svare at det alltid lønner seg å eie bolig, dette stemmer ofte men ikke alltid. Tidsperspektivet du har i forhold til hvor lenge du har tenkt å beholde boligen er helt avgjørende, likeså er de økonomiske utsiktene for boligprisene og din egen privatøkonomi.
De avgjørende omkostningene som kommer i tillegg til salgssummen.
Når du kjøper bolig så må du betale dokumentavgift til staten (gjelder ikke ved borettslag bolig, dog har gjerne borettslag egne mindre gebyrer). Denne avgiften er på grådige 2,5 % av kjøpesummen. Det betyr at dersom du kjøper en bolig til 3 millioner så forsvinner det i tillegg til kjøpesummen umiddelbart kr 75000,- til staten i slikt gebyr.
Når du skal selge boligen så slipper du å tenke dokumentavgiften da dette er noe kjøper skal betale. Derimot så må du dekke alle salgsomkostninger inkludert meglerprovisjon, annonsering, takstrapport m.m. På en bolig som selges for 3 millioner så kommer dette fort på godt over kr 100000,-.
Oppsummert så koster det å kjøpe en bolig for 3 millioner grovt regnet til å koste deg kr 200000,- i kjøps og salgsomkostninger. Dette forutsetter selvsagt at du faktisk selger boligen igjen og ikke kjøper den med tanke for å bo der livet ut.
Risiko for tap ved kortsiktig boliginvestering
Historisk sett har det alltid lønt seg å eie eiendom forutsatt at dette er i et langsiktig perspektiv. Eiendom stiger normalt i verdi over tid men svingninger i markedet forekommer og selv små svingninger kan ende opp i en gjeldsfelle dersom du har kjøpt bolig med et kort tidsperspektiv. På en bolig til 3 millioner så vil en nedgang i markedet på 10 % utgjøre et tap på kr 300000,-. Dette er en helt reel mulighet dersom du kjøper bolig med et kort tidsperspektiv på under 5 år. Du kan faktisk risikere mye større svingninger enn dette.
Sett at ovenstående eksempel skjer og du taper kr 300000,- ved å selge boligen etter 3 år. I tillegg har det kostet deg kr 200000,- i kjøps og salgsomkostninger. Det har da kostet deg kr 500000,- å bo i boligen i 3 år og det er før det er betalt renter, eiendomsskatt, vedlikeholdsutgifter m.m. Dette tilsvarer nesten kr 14000,- i måneden. Dersom du legger til renter, eiendomsskatt, vedlikeholdsutgifter m.m. så kommer du fort over kr 20000,-.
Boliger stiger gjennomsnittlig 4-5 % i verdi hvert år. Dette er gjennomsnittlig. Det er typisk ikke slik at det er 3 % det ene året og 5 % det andre året. Svingningene er mye større og en nedtur varer gjerne i 3-4 år og kan fort bety en prisnedgang på nærmere 50 % dersom du er maksimalt uheldig i forhold til når du kjøper og selger. Nå har det ikke vært noen så drastiske prisjusteringer siden jappetiden og mange føler seg derfor svært trygge på at det norske boligmarkedet vil fortsette å stige. Skeptikerne på sin side vil imidlertid si at vi er nærmere en betydelig prisjustering nå enn på lenge men ingen vet noe med sikkerhet.
Etter vår mening er kjøp av bolig ikke noe risiko man bør utsette privatøkonomien for så lenge det er i et perspektiv på under 3-5 år. Selv om vi ser bort i fra risikoen for tap så vil kjøps og salgsomkostninger alene veie opp for det du betaler ekstra for å leie.
For ordens skyld gjør vi oppmerksom på at tap ved salg av bolig er fradragsberettiget på skattemeldingen, på samme måte som gevinst er skattepliktig. Dette betyr at reell gevinst eller tap blir redusert med 23 % av den totale gevinsten eller tapet.
Ulemper ved å leie bolig
Selv om vi anbefaler å leie bolig når det gjelder å anskaffe seg bolig for et kortsiktig tidsperspektiv så betyr det ikke at det ikke er ulemper ved å leie bolig. For det første så må du forholde deg til en huseier og du har dermed mindre frihet enn dersom du eide boligen selv. Du står ikke fritt til å gjøre vesentlige endringer ute og inne uten huseiers samtykke.
Det andre er det rent økonomiske. Det er generelt dyrere å leie en bolig enn det koster å rente betjene et boliglån på tilsvarende bolig. I tillegg er renteutgifter i motsetning til husleie fradragsberettiget på skatten. Dette gjør at du må beregne at det er 50 % dyrere å leie bolig fremfor å eie.
Du må finne skjæringspunktet ditt!
Når du skal avgjøre om du skal kjøpe eller leie bolig så er det du alene som kan avgjøre hva du mener er mest fornuftig i ditt tilfelle. Ingen kjenner deg bedre enn deg selv om bare du vet hvilket tidsperspektiv du har og hvilken risiko det er for at dette tidsperspektivet endres. Det samme er hvor stor risiko du er villig til å ta for å være "herre i eget hus" og slippe å forholde deg til en husvert samt hvor mye du faktisk har råd til å tape i et "worst case" tilfelle.
Husk at dersom du er ung og singel og ser for deg mange år i en liten leilighet midt i Oslogryta så skjer ting fort i denne alderen. Endringer i arbeidsmarkedet kan føre til at du ønsker å flytte og etablering med samboer/ ektefelle og barn skjer fortere enn mange ser for seg i denne alderen. Plutselig er et rekkehus eller enebolig utenfor byen eller i en helt annen kant av landet et reelt alternativ. Da er det kjedelig å sitte på en leilighet du kjøpte for to år siden som er falt 30 % i verdi.
Tidspunktet hvor man kjøper rekkehus eller enebolig utenfor bysentrum hvor man velger bolig og sted fordi man anser det som et bra sted for å la barna vokse opp er imidlertid et flott tidspunkt å kjøpe bolig i stedet for å leie. Da har man gjerne et langt tidsperspektiv på flere tiår og markedssvingninger i mellomtiden har liten betydning.